中报观察丨远洋服务：业绩下降与独立性初显

观点网 如果说2022年是物业行业的“反思年”，那么2023之于物企，或许还处在固本培元，夯实发展基础的过渡时期。一边是行业继续出清，另一边越发强调企业发展的独立性。

部分停牌物企仍游走在退市边缘，存活下来的在筑底过渡期自然也谈不上呈现出亮眼的“翻红”资料，从目前发布的业绩或业绩预告来看，鲜见增长。

8月22日晚间，远洋服务公布了2023上半年的业绩，不出意外的营收与利润双降。

【资料图】

期内，远洋服务实现收入人民币15.558亿元，同比下降约4%；毛利为人民币3.215亿元，同比下降约25%；净利润为人民币1.284亿元，同比下降52%；拥有人应占溢利为人民币1.287亿元，同比下降约52%；每股基本盈利为人民币0.11元，同比下降约52%。

下行周期里的业绩双降

远洋服务的业务收入主要来自物业管理及商业运营服务、小区增值服务、非业主增值服务三大板块，今年上半年，三项业务收入分别占总收入的70%、17.2%及12.8%。

其中，物业管理及商业运营服务收入约为10.89亿元，较上年同期增加约15%。

具体而言，住宅及其他非商业物业管理服务收入增长明显，同比增加25%至8.35亿元，该部分增长主要由于业务拓展。

截至期末，远洋服务住宅及其他非商业物业项目合约建筑面积为1.328亿平方米，在管建筑面积为9670万平方米，分别较2022年6月30日增长约16%及29%。总合约物业管理项目达573个，较上年同期增长约24%，在管物业数目达465个，同比增35.17%。

商写运营及物业管理服务收入同比减少约8%，约为2.542亿元。远洋服务对此表示，减少主要由于受整体经济形势和房地产市场影响，母公司资管业务需求下降，由远洋服务提供的商业运营服务项目的在管建筑面积较2022年同期有所下降。

据了解，于2023年6月30日，其母公司远洋集团资管业务需求下降，由远洋服务提供商业运营服务项目的在管建筑面积为60万平方米，较2022年6月30日下降约56%。

小区增值服务方面，期内该部分收入为人民币2.667亿元，较去年同期下降约12%，占远洋服务总体收入约17%。

一方面，由于受整体经济环境和房地产市场下行，来源于小区生活服务及物业经纪业务的收入下降；另一方面则是收入结构变化，2023年上半年房屋美居服务中，来源于佣金提成并以收益净额确认收入的比例增加，使房屋美居服务总收入下降。

非业主增值服务方面，上半年实现收入为人民币1.998亿元，较去年同期下降约47%，占总体收入的约13%。咨询服务收入及物业工程服务的大幅减少，是该部分收入变化的主要原因。

据中报披露，由于房地产市场的项目预售活动减少，导致咨询服务减少，对应收入为5560万元，同比减少约48%。而在整体房地产市场不景气的背景下，远洋服务主动收缩了回款保障不理想的业务，进而导致物业工程服务相关的业务下降较多，该部分收入同比减少约64%至5820万元。

纵览远洋服务的中期业绩报告，上半年的整体经济形势和房地产市场的下行对其影响颇深。除收入外，首改因素影响，期内的整体毛利率由2022年同期的约26%减少至约21%，金融资产减值亏损净额较上年同期增加至7570万元，增幅达约63%。

值得注意的是，自去年以来，外汇风险对相当一部分房企、物企的财务表现造成负面影响。而截至期末，远洋服务拥有现金及现金等价物为人民币6.244亿元及受限制银行存款为人民币490万元，现金资源总额为人民币6.293亿元，其中约99.8%为人民币，剩余主要为港元，整体风险可控。

远洋服务也表示，考虑到人民币汇率变动的潜在因素，将持续监控外汇风险，并采取审慎措施。

理性回归后的长效经营

行业回归理性后，对于物企的评估也回到本质，关注运营服务本身，和企业成长发展的独立性。

2023年上半年，远洋服务合约建筑面积中第三方来源占比提升至约58%，新增合约建筑面积中来自第三方的占比约为91%，外拓决心与成效有所显现。

于2023年6月30日，远洋服务的项目已覆盖京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域5个主要城市群。

作为总部根据地，远洋服务在京津冀区域和环渤海区域优势显著，同时逐渐增加华东区域、华南区域、华中及华西区域的占比。

截至期末，按在管建筑面积划分，京津冀区域占比约为33%，较上年同期下降5个百分点；环渤海区域占比约为22%，华东区域占比约为19%，分别较上年同期下降1个百分点；华南区域占比仍保持12%，华中及华西区域占比则提升3个百分点至13%。

若按城市能级划分，远洋服务的物业管理项目主要集中在北京、天津、杭州、成都等一二线城市，按在管建筑面积划分，一二线城市占比约为85%。

在管面积中位于一二线城市占比继续保持高位水平，达85.1%，在管物业费均价上涨至3.6元/月/平方米，且来自关联方收入占比从去年同期的28%逐步减低至14%。

商业物业运营方面，远洋服务聚焦购物中心、写字楼两大业态，提供具有远洋特色商写物业服务。截至期末，由远洋服务提供商业物业管理服务项目的合约建筑面积为1170万平方米；在管建筑面积为670万平方米，较2022年6月30日分别增长约58%和49%，在管建筑面积中一二线城市占比达99%。

今年上半年，远洋服务第三方外拓聚焦优质项目，坚持以住宅和商写业态为主，关注项目效益和城市类型，提高外拓标准，重点考察项目现金流、盈利能力和交付时间。第三方外拓面积中，住宅和商写占比约70%，同时，已有75%的面积已经入场接管产生收益。

具体而言，期内获取了北京抖音1733总部商业、潍坊歌尔大厦、湛江中海油大厦、京东天津和成都的亚洲一号物流园等优质项目。

截止2023年6月30日，远洋服务共签约58个商业项目和43个写字楼项目，合约建筑面积达1170.9万平方米，商写运营及物业管理服务收入为2.5亿元。

与此同时，远洋服务通过招投标、合资、战略合作等多渠道进行规模拓展，持续扩充学校、医院、产业园、物流园、数据中心、政府设施、城市空间等多业态服务体系。

期内拓展北京中建产研院、北京顺丰华北智能物流总部基地、北戴河中直疗养院、中国人民解放军第一四八医院等重点项目，在管第三方设施设备运维项目数量同比提升42%。

截止期末，远洋服务合约物业管理服务全业态项目的数量为666个，合约建筑面积为1.445亿平方米，在管建筑面积为1.035亿平方米，分别较上年同期增长约19%及30%。

上半年，远洋服务强化设施设备运维行业布局，进一步扩展业务范围，完成远洋机电的收购，以整合远洋机电与远洋服务在工程运维、智能化业务方面积累的技术优势和品牌优势，进一步扩大设施设备专业服务范围。

进入下半年，远洋服务又在7月以资产重组的名义接收远洋集团的4961项车位和168项商业物业，以此来抵消6.26亿元的关联方应收款。

对于更强调管理服务能力的物企而言，在接收该笔重资产之后，远洋服务或许并不能最大化发挥出资产价值。长期持有显然并非最优解，如何将资产包妥善安置，甚至通过变现达到优化财务报表的目的，也不失为一种可能。

不过在此之前，车位与商业物业仍能够为远洋服务带来经济收益。

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